賃貸入居後、浴槽にお湯を張ったら黒いゴミが混ざってびっくり

引っ越しで入居した賃貸でお湯を張ったら黒い粉が混ざるとの相談

ファミリー向けの賃貸マンションですと、築年数が新しい物件ほど浴室の給湯設備も充実しており、バスタブに自動でお湯張りも出来て、追い炊き機能もあるものが増えています。
また賃貸マンションでも、パナソニックの「エコキュート」のように電気によって温水を作り、貯湯タンクにお湯をプールするタイプの設備を導入している物件も多くなってきています。

当社に相談があった事例で、引っ越してきて新たに入居した賃貸マンションで、さっそく湯船にお湯張りをしたら、黒い粒状のカスが大量にお湯に混入して出てきてびっくりした!と。
これは風呂釜配管の汚れで、そちら(当社)に依頼をすれば改善されるものでしょうか?という相談でした。

浴槽に黒い粒状の異物が混入した事例

エコキュート設備のデメリット

別の記事でも触れますが、エコキュート=自然冷媒ヒートポンプ給湯機設備のケースで「黒い粒状のカスがお湯に混入する」というケースは、高い確率でエコキュートの貯湯タンクのタンク内壁・底部に沈着した不純物であるケースが多く、貯湯タンクのデメリットとして「貯湯タンク内は事実上、洗浄不可能」であるため、このような症状が出始めると給湯設備を入れ替えるしかない場合があるということです。
これは設備導入からおおよそ10年前後で起き始めるケースがあるようです。

本来は貯湯タンクの内壁・底部に不純物が沈着しないようにするために、「タンクの水抜き」を年に2~3回はする必要があります。水抜きすることで、水と一緒に不純物を吐き出させるためのメンテンナンス作業になります。
しかし、自身で購入された分譲マンションや戸建て設備の貯湯タンクですらこのようなメンテナンスが必要だと認識されている方はほぼ皆無であり、まして賃貸マンションではまず設備導入後に水抜きは一度もされていないケースが圧倒的です。

そのため、築10年前後の貯湯タンク式の給湯設備の賃貸マンションに、運悪く賃貸契約・入居のタイミングによってはこのようなババ抜きのババを引くような事例が起こります。

当社からの相談者様へのアドバイス

  • 過去の経験から、追い炊き配管経路の洗浄だけでは改善しないケースが多いことを率直説明。
  • そのためダメもとで一度やってみる手もありますが、その前に賃貸マンションであれば管理会社かオーナーさんに相談することをお勧めしました。

すると、すでに管理会社を通じてオーナーさんに相談したところ「入居者の責任で業者に依頼して改善を図ってもらいたい」と言われたとのこと。
端的に言えば「突っぱねられた」ということのようです。

したがって、当社がさらに行ったアドバイスは…

  • 契約時にエコキュート設備をうたい文句にしていた物件であれば、不具合に対するメンテナンス義務は管理会社・オーナー様にあるのが筋であること。
  • 相談者(入居者)様にて給湯器メーカーに点検を依頼して、メーカーの見解を出させてください。おそらく点検費用は5,000円前後かかります(実際には6,000円だったそうです)が、その後の方向性を左右するので依頼した方がいいです。
  • おそらくは給湯器メーカーは結論的には寿命であること、または部品(貯湯タンクや配管)の交換等のメンテナンスが必要であるとの見解を示すと思われます。
  • また、黒い粒状の不純物が混入するお風呂に入浴して衛生面で大丈夫なのかをメーカーに確認してください。おそらくはNGだと言うでしょう。
  • そのメーカー点検の結果を踏まえて管理会社・オーナーさんに再度「交渉」をしてみてください。メーカーが寿命または部品交換等のメンテナンスが必要で、さらに衛生面でも問題があると判定した設備の更新をしていただけないのか?と。
  • エコキュート設備もこの物件の入居契約を決断した一つの要素だったこと。
  • あとは交渉の最終手段で、出来れば言わずに済めばいいのですが、もしそんな衛生面で問題があるとメーカーが判定しているお風呂に入ったことで健康被害が出た場合は責任を負ってくれるのか?赤ちゃんも入るんですよ?とも伝えてくださいと。

その後、管理会社からオーナーさん側でなんらかの対応をしてもらえることになったとのことでした。

賃貸マンション設備のトラブルはグレーゾーンが多い

ここで紹介している浴室給湯設備の不具合だけでなく、賃貸マンションではキッチンコンロの劣化やキッチン換気扇の音鳴り、換気性能の低下、エアコンの不具合等々、賃貸マンションだと入居時の状態に不満を持つケースが出ます。これはもう運不運というしかありません。たまたま新品の設備と入れ替えているケースもあれば、まだギリギリ使えると管理会社やオーナーさんが判断して10時年以上経過している設備を使わざるを得ない部屋に当たってしまう事も。

入居後に気づいてしまった場合は「交渉」となります。主張が正しい正しくないというよりも、どう落としどころを見つけるかというような交渉になるケースの方が多いです。これは貸主側に「嫌なら出てってもらっていいんだよ?」と開き直られると、どうしても立場的に入居者の方が弱いためです。

こういった交渉が必要にならないように賃貸契約を結ぶ際には事前にトラブルを防ぐべく知識・情報を得ておくしかありません。
ただ理屈ではそうであっても、物件内覧時にその辺の設備の劣化具合も確認したいところですが、よほど引っ越し慣れしていない限り、なかなかそこまで目を届かせるところまで意識がいかないのが実情ですよね…。

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